売却相談は弊社にお任せください。

１　売却は大手だから安心と言う訳では無い。

　　これは是非、売却時に一番お客様に知って頂きたい情報です。大手不動産で行われている耳を疑うような行為。　　　それは、売主様の知らないとこで、他の不動産屋から問い合わせが有っても、取次がず自社のお客様で契約を完結させようとします。その結果、売主様は本来知って欲しい市場にいる物件を探している人に情報周知が図れない事になるのです。物件を購入しようとしている方は、アンテナ立てて自分たちに合った物件を探そうと色々と模索しています。本来であれば、市場に有る物件ですがその市場がその会社の顧客のみに限定されてしまうと言う、実際解ったら怒りたくなるような事案なのです。売主様の損害は本当に計り知れないのです。その解説図を下記に記載します。

ですので、大手不動産屋に依頼する際には、一般媒介契約での売却依頼が最善なのです。専属前任媒介契約や専任媒介契約ですと、囲い込みの被害に遭う可能性が一段とあがるのです。しかし、一般媒介契約でしたら、他の不動産屋にも売却の依頼が出来ますので、最悪のケースは免れる事と思います。

ただ、一つ注意して頂きたいのが、売却する物件にも鮮度があるということ。物件を探している方も、「あ、その物件知ってる、どこどこのあの物件ね。へぇ、価格下がったんだ、そんなに売れないのね。」と言うように周知されてしまうと、それは一つの価格下落の要因であることも事実ですので、市場にいつまでも物件があると言うことは、売れ残り物件と思われないように対策する必要があるでしょう。

　　売却時に知っていた方が良い知識

２　あなたはどっち派？？

　・即現金で手間暇省略が良い？それとも、じっくり手間をかけてより高値で売却？

ケース１
　　買取業者に買い取って貰う不動産の処分

メリット
・短期間にて現金化出来る。 ・居住中の状況でも売却出来る。 ・自宅に多数の人を入室させずに売却出来る。 ・所有権移転まで、時間を掛けず売却出来る。 ・物件に対する売主の責任(瑕疵担保責任)を免責出来る。(ただし、現状を隠さず説明する必要あり) ・近所に知られる前に売却作業を終了出来る。(販売中に近所に色々と言われる事が無い)

デメリット
・買取価格が安い。市場価格のおおよそ６０％～８０％程度となります。 その理由として、買取業者の利益分と必要な経費(リフォーム費用や税金、登記費用等)を考慮して買取価格を査定する事が理由になります。ただ、買取業者により買取価格は異なりますので、より高く買い取って頂ける業者さんを探します。

ケース２
　　仲介として市場に売りに出す

メリット
・ 売却価格が相場で売りに出せる。 ・ 市場に出ている物件を調査して、販売価格を決める事が出来る。 ・ 居住中の状況でも売却活動が出来る。 ・ 物件にお金をかけてリフォームしなくても売りに出せる。

デメリット

・ 時間がかかる場合がある。(即現金化は出来ない) ・ 近隣住民に売却活動が知れ渡る事がある。 　(営業マンや内見のお客様の出入りにより近所に秘密には出来ない) ・ 内見のお客様が訪問する時などは、物件を良く見せるように掃除したり、立ち会ったりする必要があるので、その都度手間がかかる。 ・ 物件が絶対に売れると言う確約は、営業マンは出来ないので、時間が経つと売却価格が下がる事がある。 　(物件にも鮮度があり、一定期間を過ぎると購入希望のお客様皆に知れ渡る物件となる)そして、売却価格を下げる話が営業マンからありその結果、買い取り業者へ繋げる営業マンも居る。(営業マンは手数料を稼げる)そのように囲い込みをする営業マンは、買取業者が買取ったお客様の物件を再販する際、再度仲介出来るように布石を打ち、、一つの物件で再度仲介し、自分の売上にしようとします。 　(ズブズブの買取業者に買取をして貰う為、あの手この手とも・・・・・。)

売却相談から所有権移転までの流れ

• 売却の御相談を頂いた際、物件を調査します。
• 現時点での同様の販売されている物件を考慮し、売却価格の適正価格を算出します。
• 価格を売主様にご了承頂き、媒介契約を締結します。
• 媒介契約締結後、販売活動開始します。

戸建て物件は、インスペクション(物件の状況調査報告書)の実施を推奨しております。
これは、後のトラブル防止にも役立ちます。

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よくあるご質問

Q1. 不動産の査定は無料ですか？
A1. はい、不動産業は、成功報酬となっております。ですから、査定は無料となっております。

Q2. 不動産を売りたいのですが、どのように価格は決めるのですか？
A2. 実際に現時点で、同様の売却物件を洗い出し、その似ている物件を基に、お客様の物件の価格を算出致します。

Q3. 不動産を売りに出したのだけれど、期間はどの位が目安ですか？
A3. はい、一般的に、流通市場への売却でしたら、１カ月～６か月程度となります。
　　ご購入のお客様のローン審査などご購入者が決まりましても１カ月程度は、掛かります。

Q4. 売却について、他の不動産業者にも売却依頼しているのですが、問題ありませんか？
A4. お客様が、より良い条件でご売却を出来るように活動するのは当然のことと思います。
　　ですから、それは全く問題ありません。不動産業者も、個々により得意分野はありますので、
　　幾つかの不動産業者へ依頼する事をお勧めします

Q5. 売却価格は、途中で変更できますか？
A5. はい、変更可能です。物件価格については、報告状況と近隣の物件情報により、変わる事も珍しくありません　　　 　　　　　　　状況の変化に応じて、最適価格を調整する事はあります。

Q6. 不動産売却の際、不動産屋に仲介してもらうメリットは何でしょうか？
A6. はい、一番のメリットはトラブル防止です。買主様に重要事項説明等、必要な情報を解り易くご説明させて頂き、物件の情報を出来れば、インスペクションを利用して説明する。そして、ご納得いただいた上で、御購入頂く。不動産のトラブルは、その場で出る事は稀で、期間が経過してから表立って現れたりします。ですので、不動産トラブルは裁判で決する事が少なくありません。契約後、その様な事がないように、買主様へ包み隠さず物件をご説明し、御購入後も「こんなはずではなかった」を防ぐ為お客様にご安心頂ける防衛手段と言う存在である必要があると思っております。

Q7. 媒介契約とは何でしょうか？
A7. 媒介契約とは、お客様が売却活動を依頼する不動産業者を決めました。と言う事を証する契約書となります。
　　契約期間は最長３か月と決まっており、媒介契約には一般媒介・専任媒介・専属専任媒介と３通りあります。

　　　・一般媒介とは、お客様が、複数の業者に依頼でき、かつ自分で買主を探す事が出来る契約となっております。親戚に話したら、親戚が買うと言うのでそこで話が決まり、その契約には不動産業者の関与はしない。と言う内容となっております。
　　　・専任媒介とは、不動産業者を１社に限定して、他の不動産業者には依頼しません。と言う内容となっております。また、親戚に売却が決定したので、不動産業者は、関与しない契約を締結出来る内容となっております。
　　　・専属専任媒介とは、不動産業者を１社に選定して、親戚の話も排除し、自分で買主を探す事も出来ない契約内容となっております。信頼のおける不動産業者をさがさないといけないですね。この契約の場合、特に囲い込みには気を付けて下さい。

　　各々の媒介契約締結をしたお客様への報告義務は発生します。
　　　　※専任媒介契約を締結した際の報告頻度　　　　２週間に１度以上
　　　　※専属専任媒介契約を締結した際の報告頻度　　１週間に１度以上

　　レインズと言われる不動産流通機構への物件の登録が義務化されます。
　　契約後、機構への登録猶予期間が以下に応じ義務が発生します。
　　　　※専属専任媒介契約の場合は、契約締結日から５日以内に登録する。
　　　　※専任媒介契約の場合は、契約締結日から７日以内に登録する。