住宅ローンの支払いが滞ると、一定の期間が経過すると(３か月～半年程度)債権者より期限の利益喪失のお手紙が届きます。
ローンのお支払いの督促内容となっています。至急、滞納分のご返済を頂くよう、ご案内申し上げます。といった内容です。

そして、数度その督促状が届き、お支払いがないと期限の利益の喪失の通知が来ます。
この期限の利益とは、借財を分割して一定期間に分散して返済する事が出来る利益ですので、今すぐ払えと言われない利益とも言えます。
凡そ、その期限の利益喪失までは、６か月程度が一般的のようです。
その後、代位弁済の通知のお知らせがあります。その後、保証会社による一括返済(代位弁済)が行われ、抵当権者による物件の処分権の行使が為されます。
これは、住宅ローンを組んだ所有者(銀行と金銭消費貸借契約を締結した契約者)の代わりに、保証会社が、保証を為した銀行へ金銭の支払いを実行することを意味します。
この結果、ローンの返済相手は、銀行からこの保証会社へと変わります。銀行は、残債総て、保証会社に支払って貰ったので住宅の所有者と銀行の関係は無くなります。その代わりに、保証会社が銀行へ残債の支払いを済ませましたので、保証会社債権が譲渡されることになり保証会社に残債を支払う義務が発生します。

そして、差押、競売開始決定が為されます。(１～３か月程度)
競売を避けて、任意売却にすると競売よりローンの残債を軽くする要素もあります。(任意売却については、後にご説明致します。)
是非、当社へお問合せ下さい。お問合わせは早い方がお客様の時間的メリットが多くあります。お客様の御事情を把握させて頂き、最善のアドバイスを御提案させて頂きます。

競売に付されますと、裁判所に差押をします。その後、国家権力により物件を調べ上げます。債権者からの申立てから早いと１カ月～３か月位の間に、執行官と評価人(不動産鑑定士)が競売不動産の調査をするべく訪問してきます。(この執行官と評価人に抗うことはできません。)鍵などは、専門家を呼んで玄関などは解除して立ち入ります。そして、室内の写真を撮ったり、一通りの物件調査を終えると、その情報が裁判所の掲示物にて競売情報として、開示されます。その情報にて入札者を募集し、不動産の処分となる訳です。(この後も、裁判所の業務は色々とありますが、ここでは割愛します)

「このままでは競売になってしまう」でも、競売と任意売却なにが違うのだろう？と思う方も多いと思います。
そんな方に見て頂きたい記事にしてみました。

・競売は裁判所により一定の裁判所の用意した売却方法に則って行う販売活動です。債権者(担保権者は一定の費用を負担して裁判所に抵当権を実行すると言う意思表示をして競売になります。

・一方、任意売却は、お客様の御意志により不動産会社などによる販売活動ですので、売却は一般市場にて販売活動をします。
その際、不動産会社は滞納のある物件を保証会社などに確認し売却価格などを相談のうえ、売却活動をすることとなります。

債務者からみた競売と任意売却のメリットとデメリット
・競売のメリット
　　売却の際の手数料が掛からない。　(保証会社は、物件価格にもよるが、手数料を要する)
　　手間が掛からず、売却出来る。　　(どうなるのか先が見えにくい)
　
　
・競売のデメリット
　　近所の人に競売が解ってしまう可能性がある。(競売になるとその情報を見た人が、物件を見に現地へ行き、怪しい行動(物件調査をするが近所からすると普段いない人が何をしているのか不思議がる。)
　　をする人が増えるので、その人たちが競売と言う言葉を言うとたちまち解ってしまう。
　　任意売却より売却価格が安くなる可能性が高い。
　　任意売却より、時間が掛かる。
　　債務者(住宅所有者)の意見は認められず、事務的売却が勝手に為されてしまう。
　　金銭が無くても、強制的に退去を命じられ(強制執行の場合)家なき子になってしまう可能性もある。
　　競売の立退きに関しては、引越し代が出ない。引渡し料や立退料、引越料の支払い義務は、競落者にはありません。
　　(競落者によるものとなる)居座ってしまうと、強制執行にて強制的に立退きさせられてしまう可能性もある訳です。
　　信用情報に滞納情報が記載され、ローンを組むことが難しくなる。そうなると賃貸住宅の契約もままならないかもしれません。

・任意売却のメリット
　　近所に知れ渡る前に売却出来る。
　　売却の不動産仲介手数料は、売却価格から保証会社の承諾を得て、捻出される為、物件所有者が支払うことはありません、無料と言う訳では無く支払う立場の人が異なると言う事です。
　　競売よりも高値で売れる可能性が上がる。
　　競売よりも短期間で嫌な問題を解決し、再出発出来る。
　　競売よりも引越し代が出る可能性があがる。
　　競売よりも登記費用等、出る可能性がある。
　　総合的に、競売よりも積極的に問題に取り組むことにより、最善策を見出すことが出来る。
　　これは、債権者(保証会社)からの視点ですが、債権者にとってもメリットがある。それは、競売よりも手間暇かけず、費用も掛けず、高値で売れる。(競売より売り易いケースはある)
　

・任意売却のデメリット
　　信用情報に滞納情報が記載され、ローンを組むことが難しくなる。
　　勿論、購入した住宅に住み続けられる事が最善とは思いますが、ローン滞納と言う事になってしまった以上、最善を尽くして人生再出発計画をより早く考えた方が得策だと思います。


最後に、不動産を売却した後についてどうなるのかをご案内します。
例えば、５０００万円の物件を購入し、残債４０００万円売却額３４００万円だとすると、残債６００万円についてのローンが残っております。(詳細の手数料計算などは除く)この６００万の債務については、担保のない借財となります。
これは、勿論支払い完済する義務があります。しかし、一般的にこの債務についての扱いは、調べると色々あるのですが、サービサーと言われる方が受け継ぐ事になります。
その債務について、破産することなく、適切なアドバイス、助言を提供出来るコンサルタントも居ります。完済する以外にも、術はあるものです。
自己破産と言うリスクを負う前に、一度ご相談頂けたらと思います。弁護士へ相談すると直ぐに自己破産ということが出ると思いますが、他にも方法はありますのでお気軽にお問合せ下さい。
具体的なお話をしますと、残金の額にもよりますが、サービサーと言われる方との交渉だったり、またはそれは時効の援用と言うこととなります。これは、例えば利息の一部を支払う行為は、時効の中断と言う法的効果があります。このように時効をどのように行動するかによって時効を迎える事が出来るのかと言うことをアドバイスさせて頂きます。決して違法ではなく、適法に行動することにより、自己破産をしないと言う選択肢もあることを知って頂きたいと思います。