購入した不動産の住宅ローン滞納と任意売却、競売とはなにかをご説明します。
不動産の住宅ローンの滞納と任意売却とは？
一般的にはちょっと分かり難い任意売却とか、競売。どういうことなのか？と言うことを簡単にご説明します。
競売(けいばい)とは、 登記簿謄本に記載のある抵当権者が、処分権を行使することをいいます。かみ砕いてご説明しますと、諸々のご事情で住宅ローンが延滞してしまうと債権者(銀行や保証会社)から、返済の催促がされます。最終的に、債権者(銀行の保証会社など)により抵当権を実行(抵当権者が裁判所へ抵当権の行使を依頼)され、お家を強制的に売却されて、そこから滞納分を返済すると言う内容が、競売となります。競売は、裁判所が指揮を執り、現金化を行います。
任意売却とは、所有者の意思で債権者へ売却の承諾を得て、対象の不動産を売却します。競売と大きく異なるのは、任意売却は、市場にて売却するということです。競売は、裁判所の管轄で売却しますので、不動産屋へ行ってもレインズ(免許を得て不動産業を営んでいる不動産屋のみが閲覧、利用出来る不動産流通システムの事を言います。)には、反映されません。競売情報は、裁判所へ行かないと解らないのです。
更に言うと、ローン返済が立ちいかず、完済を目指すのは無理と断念した際には、積極的にその壁に立ち向かう事の出来る方法です。任意売却のご依頼を頂いた場合、その債権者へ価格を交渉して、売却の許可を債権者へお伺いを立てて、承諾を得ます。承諾を得た価格で売却活動をして、売却価格を債権者(抵当権の状況による)へ分配します。
その際、引越し代等を少しでもご用意できるよう、交渉して周りの住民に解らないように、(競売の場合は、ローンの返済が滞ったことが近隣住民にわかってしまうことが多々ありますので)穏やかに、引越しすることが出来る方法です。
どのような不動産にも適切な価格と言うものがあります。どういうことかと言いますと、買手が付きやすい物件と付き難い物件が有るということです。買手が付きやすいと、価格は安定しており、買手が付き難いと価格は低い傾向があるということです。普段の生活ですとなかなか分かり難いですが、普通に使っている道路やその土地土地において、建物が建て易かったり建てられなかったり、大きなビルが建てられたり、低い住宅しか建てられなかったり、便利なお店がオープン出来たりなど、その土地には、建築基準法や都市計画法などと言うものにより、色々と使用するにあたり制限があったりします。
これは、任意売却に限らず、買手が付きやすい、付き難いと言う観点から査定価格が変動すると言うこと(需要が多ければ価格は高い、需要が低ければ価格も低い)と言うこととなるのですが、ざっくりとその方向性をしめしてみました。
任意売却には向いている物件と向いていない物件があります。
一般的には、「安全性・確実性・流動性・経済性」のある物件が担保不動産としての適格性を有する物件と言われているそうです。
任意売却に向いている物件は、
住宅系の物件・・・不動産の購入希望者が多い
収益物件・・・・・利回りにより投資案件の需要がある
の二通りがあります。
任意売却に向かない物件
・接道の無い物件(これは、その土地に建築物を建築することが出来ません。建築物を建築する土地の要件として幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上その土地が接道していることが要件としてあることが基になっています)
・境界不明な物件（山林など）
・市街化調整区域の農地
調整区域内の土地の特徴(調整区域とは、市街化を抑制するべき区域とあります、そこで、市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域」及び「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」となっております)
・原則が、建物が建築できない 例外で建物が建築出来るが、条件が相当細かく細部まで確認する必要がある。
・建物の立替が出来ない物件がある。
・建物の建築が出来る人が限られる場合がある
・土地を購入できる人が限られる場合がある
・農地であれば、その転用（農地を宅地へ変更する行為の事）が困難である。
・さまざまな利用の制限があるので土地の価格が安い
・新たな開発が制限される
などがかんがえられます。
・保安林
・境内地、境内建物
・買戻し特約、代物弁済予約の設定のある物件などと言われているようです。
ただ、住宅が欲しいと思って購入した住宅でもその地域がどのような性質のものなのか？また、住宅以外、どのような需要がある立地なのかは普段の生活ではなかなか気にならないと思います。
当社では、お客様の御負担を軽くするべく、任意売却せざるを得ないのような状況なってしまっても、不動産売却後の残債に関しては専門のコンサルタントをご紹介出来ます。
残債を返済することなく、時効を援用することにより自己破産もせず、債務の返済を逃れる術をご紹介しております。弁護士は、自己破産と言われますので、自己破産が出来ない方は、お気軽にお問合わせからご連絡頂ければと思います。不動産のお悩みを一緒に考えて解決しましょう。
競売(けいばい)とは、 登記簿謄本に記載のある抵当権者が、処分権を行使することをいいます。かみ砕いてご説明しますと、諸々のご事情で住宅ローンが延滞してしまうと債権者(銀行や保証会社)から、返済の催促がされます。最終的に、債権者(銀行の保証会社など)により抵当権を実行(抵当権者が裁判所へ抵当権の行使を依頼)され、お家を強制的に売却されて、そこから滞納分を返済すると言う内容が、競売となります。競売は、裁判所が指揮を執り、現金化を行います。
任意売却とは、所有者の意思で債権者へ売却の承諾を得て、対象の不動産を売却します。競売と大きく異なるのは、任意売却は、市場にて売却するということです。競売は、裁判所の管轄で売却しますので、不動産屋へ行ってもレインズ(免許を得て不動産業を営んでいる不動産屋のみが閲覧、利用出来る不動産流通システムの事を言います。)には、反映されません。競売情報は、裁判所へ行かないと解らないのです。
更に言うと、ローン返済が立ちいかず、完済を目指すのは無理と断念した際には、積極的にその壁に立ち向かう事の出来る方法です。任意売却のご依頼を頂いた場合、その債権者へ価格を交渉して、売却の許可を債権者へお伺いを立てて、承諾を得ます。承諾を得た価格で売却活動をして、売却価格を債権者(抵当権の状況による)へ分配します。
その際、引越し代等を少しでもご用意できるよう、交渉して周りの住民に解らないように、(競売の場合は、ローンの返済が滞ったことが近隣住民にわかってしまうことが多々ありますので)穏やかに、引越しすることが出来る方法です。
どのような不動産にも適切な価格と言うものがあります。どういうことかと言いますと、買手が付きやすい物件と付き難い物件が有るということです。買手が付きやすいと、価格は安定しており、買手が付き難いと価格は低い傾向があるということです。普段の生活ですとなかなか分かり難いですが、普通に使っている道路やその土地土地において、建物が建て易かったり建てられなかったり、大きなビルが建てられたり、低い住宅しか建てられなかったり、便利なお店がオープン出来たりなど、その土地には、建築基準法や都市計画法などと言うものにより、色々と使用するにあたり制限があったりします。
これは、任意売却に限らず、買手が付きやすい、付き難いと言う観点から査定価格が変動すると言うこと(需要が多ければ価格は高い、需要が低ければ価格も低い)と言うこととなるのですが、ざっくりとその方向性をしめしてみました。
任意売却には向いている物件と向いていない物件があります。
一般的には、「安全性・確実性・流動性・経済性」のある物件が担保不動産としての適格性を有する物件と言われているそうです。
任意売却に向いている物件は、
住宅系の物件・・・不動産の購入希望者が多い
収益物件・・・・・利回りにより投資案件の需要がある
の二通りがあります。
任意売却に向かない物件
・接道の無い物件(これは、その土地に建築物を建築することが出来ません。建築物を建築する土地の要件として幅員４ｍ以上の道路に幅２ｍ以上その土地が接道していることが要件としてあることが基になっています)
・境界不明な物件（山林など）
・市街化調整区域の農地
調整区域内の土地の特徴(調整区域とは、市街化を抑制するべき区域とあります、そこで、市街化区域とは、「すでに市街地を形成している区域」及び「おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」となっております)
・原則が、建物が建築できない 例外で建物が建築出来るが、条件が相当細かく細部まで確認する必要がある。
・建物の立替が出来ない物件がある。
・建物の建築が出来る人が限られる場合がある
・土地を購入できる人が限られる場合がある
・農地であれば、その転用（農地を宅地へ変更する行為の事）が困難である。
・さまざまな利用の制限があるので土地の価格が安い
・新たな開発が制限される
などがかんがえられます。
・保安林
・境内地、境内建物
・買戻し特約、代物弁済予約の設定のある物件などと言われているようです。
ただ、住宅が欲しいと思って購入した住宅でもその地域がどのような性質のものなのか？また、住宅以外、どのような需要がある立地なのかは普段の生活ではなかなか気にならないと思います。
当社では、お客様の御負担を軽くするべく、任意売却せざるを得ないのような状況なってしまっても、不動産売却後の残債に関しては専門のコンサルタントをご紹介出来ます。
残債を返済することなく、時効を援用することにより自己破産もせず、債務の返済を逃れる術をご紹介しております。弁護士は、自己破産と言われますので、自己破産が出来ない方は、お気軽にお問合わせからご連絡頂ければと思います。不動産のお悩みを一緒に考えて解決しましょう。