住宅ローン滞納と放置。支払わないとどうなるのか？その後に待ち構えていることとは？
購入した自宅の住宅ローンのお支払いが出来ないとどうなるか？また、そのまま支払いの目処が立たない時に対処する方法。
普段の生活の中で、旦那さんのお仕事が続かなくなり、または突然の事故など、思わない事により収入が減ってしまい今迄の生活が成り立たなくなるリスクは誰にでもある事です。
そんな時、想定外の出来事によりこれからどうなるのか？どう対処したら良いのかを御提案出来たらと思います。
それではまず、住宅ローンと謄本、ローンとはどのようなことなのかをかみ砕いてご説明致します。
銀行にて住宅ローンの審査をする際、銀行は・人的担保 及び 物的担保 の両方を審査します。
人的担保とは、その債務者の収入や資産などを加味して審査します。また、所有しようとしている物件の価値を審査して、妥当な金額なのか？を査定します。
不動産を購入し、ローンを組むことにより担保権を付することにより、三つの権利の中の処分する権利が銀行に移ることを意味します。
登記簿謄本を取得しますと、その謄本の権利の部分乙区に、○○銀行 抵当権設定 〇〇円と記載されます。
この登記により所有者が勝手に不動産を売却する事が出来なくなるのです。
所有者であるあなたが、その不動産を売却しようとする場合は必ず抵当権を外してから売却しないといけません。
不動産屋は、ちゃんと謄本を取得し、登記簿は確認致します。その上で、残金と売却価格との差額が出るかどうかが肝心なのです。
売却価格>ローン残債 であれば、問題無く抵当権を抹消して売却することが出来ますが、その逆である場合、
売却価格<ローン残債 の場合は、売却は普通の不動産屋では売却出来ません。
もし、それを行うとどうなるかと言いますと、抵当権を付したまま売却した場合、買主は、売主に売買価格を支払います。
その後、抵当権を実行された場合、買主さんは、代金を支払ったのに、抵当権を実行されて、買った不動産を失う事となります。
抵当権は、抹消されないと買主が損を被ります。その結果、仲介した不動産屋がその損害を補填することとなってしまうのです。
ですから、売却の際は、買主の権利を阻害するものは綺麗にしてからでないと売却出来ないのです。
その様な状況の中で、ローン返済から逃れる方法は、幾つかあります。
リスクが低い順に。
・リスケジュール
・親族間売買による所有権移転
・任意整理・個人再生
・リースバック
・任意売却
・競売
このような対策がありますが、何もしないと競売となってしまいます。どれが良いのかはケースバイケースとなると思います。
また、記載したものが何時でも対策可能と言う訳ではありません。
出来る時に出来る事をする、これが最善と思います。
このような状況を踏まえてこれから競売開始決定が始まります。
そんな時、想定外の出来事によりこれからどうなるのか？どう対処したら良いのかを御提案出来たらと思います。
それではまず、住宅ローンと謄本、ローンとはどのようなことなのかをかみ砕いてご説明致します。
銀行にて住宅ローンの審査をする際、銀行は・人的担保 及び 物的担保 の両方を審査します。
人的担保とは、その債務者の収入や資産などを加味して審査します。また、所有しようとしている物件の価値を審査して、妥当な金額なのか？を査定します。
不動産を購入し、ローンを組むことにより担保権を付することにより、三つの権利の中の処分する権利が銀行に移ることを意味します。
登記簿謄本を取得しますと、その謄本の権利の部分乙区に、○○銀行 抵当権設定 〇〇円と記載されます。
この登記により所有者が勝手に不動産を売却する事が出来なくなるのです。
所有者であるあなたが、その不動産を売却しようとする場合は必ず抵当権を外してから売却しないといけません。
不動産屋は、ちゃんと謄本を取得し、登記簿は確認致します。その上で、残金と売却価格との差額が出るかどうかが肝心なのです。
売却価格>ローン残債 であれば、問題無く抵当権を抹消して売却することが出来ますが、その逆である場合、
売却価格<ローン残債 の場合は、売却は普通の不動産屋では売却出来ません。
もし、それを行うとどうなるかと言いますと、抵当権を付したまま売却した場合、買主は、売主に売買価格を支払います。
その後、抵当権を実行された場合、買主さんは、代金を支払ったのに、抵当権を実行されて、買った不動産を失う事となります。
抵当権は、抹消されないと買主が損を被ります。その結果、仲介した不動産屋がその損害を補填することとなってしまうのです。
ですから、売却の際は、買主の権利を阻害するものは綺麗にしてからでないと売却出来ないのです。
その様な状況の中で、ローン返済から逃れる方法は、幾つかあります。
リスクが低い順に。
・リスケジュール
・親族間売買による所有権移転
・任意整理・個人再生
・リースバック
・任意売却
・競売
このような対策がありますが、何もしないと競売となってしまいます。どれが良いのかはケースバイケースとなると思います。
また、記載したものが何時でも対策可能と言う訳ではありません。
出来る時に出来る事をする、これが最善と思います。
このような状況を踏まえてこれから競売開始決定が始まります。
あらら、銀行からお支払いの督促状が届いた。
支払いが滞りますと、銀行からお支払いの督促状が届きます。
銀行によってまちまちですが、凡そ５～６か月程度の期間がありその後、期限の利益喪失ということになってしまいます。
期限の利益喪失とは、ローンで期間をかけて返済する住宅購入者の最大のメリットです。これが無くなるということは、一括返済を迫られるということを意味します。
お支払いの督促が来ても、返済できずにやむを得ず放置していると、代位弁済と言う内容のお手紙が来ます。
生活を再建するのであれば、この期間内に早めに立て直せるようにする一つの期間の目安にはなると思います。
その後、返済できないままでいますと、期限の利益喪失のお手紙後、半年程度から長いともう少し掛かりますが、競売の執行官が物件へ調査へ来ます。
この時、立ち会えないと玄関の鍵を業者により解除されてしまいます。
また、室内の写真を撮られます。その写真は、後日裁判所に掲示される事となります。
そして、裁判所にて所定の手続きを経て、競売開始決定が始まりますと、その掲示物を見た人が勝手に物件に来て、ジロジロと見られることもあります。
そのような光景を見る近所の方は、何か違和感を抱き、そこから競売になったということが、ご近所に解ってしまう事もあります。
任意売却でしたら、売却は分かってしまっても、競売のように経済的な困窮によるということは、解らないでしょう。
競売開始決定がはじまりますと、あとは淡々と時間の流れと共に入札された最高額により、その不動産は競落者のものとなります。
その際は、家の引っ越しもままならない状況で、退去される方も中にはいらっしゃるようです。
強制執行となると、競落者(落札者)は、別途費用を用意して建物内の荷物を一定期間然るべき場所で保管した後、処分する必要があるのです。
出来れば、無駄な費用を掛けずに、退去して欲しいと言うのが競落者の意向ですが、その交渉材料として、多少の引越し費用を交渉すると言う事もありますが、競売のこの状況になると、債務者の立場からだと交渉も難しいかもしれません。
そのようにして、所有者の意向とは別の所で、家の売却は進んで行ってしまいます。
なんとか、軽度の損害で済むように、お手伝いを出来ればと思っております。
最後までお読みいただき有難う御座いました。
当社では、任売のお手伝いをしております。
この時効の援用ですが、時効の中断事由と言うものがあります。
これは、最後の支払いから１０年間、支払いが無く、一定時効の事由が無く、その事項を援用する事により債務が時効により消滅する事を意味します。
例えば、最後の支払いから９年経過後、貸主からの請求・差押・仮差押・仮処分・承認があると、この時からまた１０年の期間後に時効により債務の消滅を意味します。
ローンの残債が 不動産売却後完済できず、残った残債も、時効の援用を用いて残金を支払わずに、また破産もせずにローン地獄から逃れるコンサルタントをご紹介しております。
些細な事でも、どうぞお気軽にご相談下さいませ。
お客様の御相談、どのようなものでも対応致します。ご安心して、お問合せ下さい。
銀行によってまちまちですが、凡そ５～６か月程度の期間がありその後、期限の利益喪失ということになってしまいます。
期限の利益喪失とは、ローンで期間をかけて返済する住宅購入者の最大のメリットです。これが無くなるということは、一括返済を迫られるということを意味します。
お支払いの督促が来ても、返済できずにやむを得ず放置していると、代位弁済と言う内容のお手紙が来ます。
生活を再建するのであれば、この期間内に早めに立て直せるようにする一つの期間の目安にはなると思います。
その後、返済できないままでいますと、期限の利益喪失のお手紙後、半年程度から長いともう少し掛かりますが、競売の執行官が物件へ調査へ来ます。
この時、立ち会えないと玄関の鍵を業者により解除されてしまいます。
また、室内の写真を撮られます。その写真は、後日裁判所に掲示される事となります。
そして、裁判所にて所定の手続きを経て、競売開始決定が始まりますと、その掲示物を見た人が勝手に物件に来て、ジロジロと見られることもあります。
そのような光景を見る近所の方は、何か違和感を抱き、そこから競売になったということが、ご近所に解ってしまう事もあります。
任意売却でしたら、売却は分かってしまっても、競売のように経済的な困窮によるということは、解らないでしょう。
競売開始決定がはじまりますと、あとは淡々と時間の流れと共に入札された最高額により、その不動産は競落者のものとなります。
その際は、家の引っ越しもままならない状況で、退去される方も中にはいらっしゃるようです。
強制執行となると、競落者(落札者)は、別途費用を用意して建物内の荷物を一定期間然るべき場所で保管した後、処分する必要があるのです。
出来れば、無駄な費用を掛けずに、退去して欲しいと言うのが競落者の意向ですが、その交渉材料として、多少の引越し費用を交渉すると言う事もありますが、競売のこの状況になると、債務者の立場からだと交渉も難しいかもしれません。
そのようにして、所有者の意向とは別の所で、家の売却は進んで行ってしまいます。
なんとか、軽度の損害で済むように、お手伝いを出来ればと思っております。
最後までお読みいただき有難う御座いました。
当社では、任売のお手伝いをしております。
この時効の援用ですが、時効の中断事由と言うものがあります。
これは、最後の支払いから１０年間、支払いが無く、一定時効の事由が無く、その事項を援用する事により債務が時効により消滅する事を意味します。
例えば、最後の支払いから９年経過後、貸主からの請求・差押・仮差押・仮処分・承認があると、この時からまた１０年の期間後に時効により債務の消滅を意味します。
ローンの残債が 不動産売却後完済できず、残った残債も、時効の援用を用いて残金を支払わずに、また破産もせずにローン地獄から逃れるコンサルタントをご紹介しております。
些細な事でも、どうぞお気軽にご相談下さいませ。
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